Pravo preče kupovine - sve što treba da znate na jednom mestu

Obaveze vlasnika nepokretnosti

Prema odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa; Suvlasnik nepokretnosti koji želi da proda svoj deo te nepokretnosti ima određene obaveze prema drugim suvlasnicima. Pravo preče kupovine podrazumeva da prodavac prvo mora da ponudi svoj deo ostalim suvlasnicima pre nego što ga ponudi trećim licima. U slučajevima kada postoji više suvlasnika, postoji hijerarhija prioriteta u ostvarivanju tog prava.

1. Ako postoji više suvlasnika, pravo preče kupovine ostvaruje onaj sa većim suvlasničkim delom (veći deo ukupne vlasničke celine), Taj suvlasnik ima prioritet i pravo da prvi odluči da li želi da kupi taj deo ili ne. 
2. Ako postoji više suvlasnika sa jednakim suvlasničkim delom, ali i drugi suvlasnici koji imaju pravo preče kupovine, tada suvlasnik koji nudi svoj deo ima pravo da sam izabere kome će prodati svoj deo. 

Pravo preče kupovine ukazuje pre svega na nemogućnost vlasnika da slobodno raspolaže svojom imovinom. Primera radi, ako postoji osoba sa pravom preče kupovine, vlasnik je ograničen u tome da ne može jednostavno pokloniti imovinu trećoj osobi ako postoji osoba sa pravom preče kupovine koja ima nameru da je kupi.

Prodaja poljoprivrednog zemljišta

U situaciji prodaje poljoprivrednog zemljišta, primenjuje se pravilo prava preče kupovine za susedne vlasnike. Evo kako to funkcioniše:

1. Obaveza ponude susedima: Kada vlasnik poljoprivrednog zemljišta želi da ga proda, prvo je dužan da ponudi to zemljište vlasnicima susednog poljoprivrednog zemljišta.
2. Prioritet za vlasnika čije se zemljište pretežno graniči: Ako postoji više vlasnika susednog zemljišta čije se zemljište graniči sa zemljištem koje se prodaje, prioritet u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog poljoprivrednog zemljišta čija se većina granice graniči sa zemljištem koje se prodaje.
3. Prioritet za najveću površinu: U slučaju da više vlasnika susednog zemljišta ima granicu iste dužine sa zemljištem koje se prodaje, pravo preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čija površina zemljišta ima najveću površinu.

U ostvarivanju prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koji je predmet prodaje.

Procedura prava preče kupovine u Srbiji ostaje nepromenjena od 2014. godine, uprkos značajnoj digitalizaciji katastarskog sistema u novembru 2023. Ključno je da sama procedura obaveštavanja i dalje funkcioniše tradicionalno - putem preporučene pošte i pisanih ponuda, dok se digitalizacija odnosi samo na kasniji upis prava svojine u katastar.

Najnovija sudska praksa iz 2024. godine pokazuje da sudovi striktno primenjuju proceduralne zahteve bez tolerancije odstupanja, što znači da svaki korak mora biti precizno ispošovan.

1. Obaveštenje prioritetnim licima

Prvi korak je obaveštavanje suvlasnika, suseda (samo za poljoprivredno zemljište) ili drugih osoba sa prioritetnim pravom preče kupovine o nameri da se imovina proda. Obaveštenje mora biti u pisanoj formi i dostavljeno preporučenom poštom na adresu upisanu u javnim knjigama. Ponuda mora sadržati:

• Podatke o nepokretnosti (lokacija, površina, katastarska oznaka)
• Cenu prodaje
• Uslove plaćanja
• Ostale bitne uslove prodaje

Važno: Vrhovni sud je u junu 2024. potvrdio da nepotpuna ili neformalna ponuda može dovesti do poništaja prodaje.

2. Rok za odgovor

Nakon što je obaveštenje poslato, osobama sa prioritetnim pravom se daje rok od 15 dana od prijema ponude da se izjasne da li žele da kupe imovinu po ponuđenim uslovima. Ovaj rok je zakonski i ne može se menjati.

3. Pozitivna reakcija - pregovori i ugovor

Ako neko od lica sa prioritetnim pravom odluči da kupi imovinu, prodavac mora da prihvati i može započeti proces zaključivanja ugovora o prodaji. Ne postoji mogućnost pregovaranja o ceni ili uslovima - kupovina se mora izvršiti pod istim uslovima iz ponude.

4. Negativna reakcija ili ćutanje

Ako nijedan od prioritetnih lica ne iskoristi svoje pravo u roku od 15 dana (bilo odbijanjem ili neodgovaranjem), prodavac je slobodan da ponudi imovinu trećim licima. Kritično je da prodavac ne sme prodati nepokretnost po povoljnijim uslovima od onih ponuđenih prioritetnim licima.

5. Zaključivanje prodaje

Proces se završava potpisivanjem ugovora i prenosom vlasništva. Od novembra 2023. upis u katastar se vrši isključivo preko advokata ili geodetskih organizacija putem digitalnog e-Šaltera, što traje 4-5 dana umesto ranijih nedelja.

Dodatna pravila koja morate znati:

Godišnji rok: Ako osoba sa pravom preče kupovine odbije ponudu, a vlasnik ne proda nepokretnost trećem licu u roku od jedne godine, mora ponoviti celu proceduru obaveštavanja ako ponovo želi da proda.

Dokumentacija: Prodavac mora sačuvati poštanski recepis kao dokaz da je ispunio obavezu obaveštavanja. Javni beležnik neće overiti ugovor bez ovog dokaza.

Adresa dostave: Ponuda se šalje na adresu upisanu u javnim knjigama. Rizik nedostave snosi imalac prava ako nije ažurirao svoje podatke.

Nova praksa 2024: Vrhovni sud je ustanovio da se za utvrđivanje prirode zemljišta primenjuju urbanistički planovi, ne katastarski upis. Ako je zemljište planskim dokumentom određeno kao građevinsko, možda nema prava preče kupovine uprkos upisu "njiva" ili "voćnjak" u katastru.

Procedura ostaje ista kao 2014. godine, ali digitalizacija katastra i stroža sudska praksa zahtevaju veću pažnju u primeni svih koraka.

Nepoštovanje prava preče kupovine

Ako prodavac proda nepokretnost trećim licima, a da prethodno nije ponudio osobama koje imaju pravo preče kupovine ili je prodao pod povoljnijim uslovima od ponuđenih, osobe sa pravom preče kupovine imaju pravo da podnesu tužbu sa zahtevom da se ugovor o prodaji nepokretnosti poništi. Osim toga, imaju pravo da traže da se ta nepokretnost proda i preda njima pod istim uslovima kao prilikom prve prodaje.

Ako vlasnik nekretnine obavesti osobe sa pravom preče kupovine, ali je obaveštenje nepotpuno, nepravovremeno ili obmanjujuće, to se takođe može smatrati nepoštovanjem pravila.

Isto tako, nepoštovanjem pravila se smatra ako vlasnik postavlja nepoštene ili nerazumne uslove za osobu sa pravom preče kupovine kako bi je odbio i prodao nekretninu trećim licima, i namerno krije podatke o nameravanoj prodaji trećem licu.

Važno je da osobe sa pravom preče kupovine ne mogu samo tražiti poništenje ugovora. Takođe, moraju imati stvarnu nameru da kupe tu nepokretnost. Ova pravila su uvedena kako bi se sprečilo zloupotrebljavanje sistema prava preče kupovine. Drugim rečima, osobe sa pravom preče kupovine ne mogu koristiti tužbu samo da bi se nepotrebno sprečila prodaja trećim stranama koje su savesno kupile nepokretnost.