Legalizacija objekata: sve što treba da znate po novom zakonu

Srbija stoji pred istorijskom reformom sistema legalizacije objekata. Novi zakon „Konačno svoj na svome" najavljen je u oktobru 2025. i očekuje se da će stupiti na snagu pre kraja 2025. godine.

Ovaj zakon doneće najznačajnije promene u poslednje dve decenije. Troškovi legalizacije će pasti sa prosečnih 100.000-350.000 dinara na svega 12.000-120.000 dinara, a postupak će biti skraćen sa trenutnih 2-5 godina na svega 60-90 dana kroz potpuno digitalizovanu platformu. 

Ova reforma ima za cilj da reši problem 4,8 miliona nelegalnih i neupisanih objekata koji čine gotovo polovinu svih nepokretnosti u Srbiji. 

Trenutno važeći Zakon o ozakonjenju objekata je iz 2015. godine, sa izmenama iz 2018. i 2023, i on  će ostati na snazi do usvajanja novog zakona. Međutim pošto je rok za legalizaciju iz ovog sistema istekao još davnog  6. novembra 2023. godine, i po starom zakonu više se ne mogu podnositi novi zahtevi, mnogi nestrpljivo isčekuju usvajanje istupanje na snagu novog zakona o legalizaciji.

Građani koji su već pokrenuli postupke mogu ih nastaviti, ali oni koji još nisu to uradili moraće da sačekaju novi zakon.

Novi zakon donosi fundamentalno drugačiji pristup: umesto koncepata "ozakonjenja" fokusira se na "evidentiranje i upis prava", uvodi centralnu digitalnu platformu umesto lokalnih upravnih postupaka, i primenjuje se na sve objekte bez obzira na datum izgradnje (sa određenim izuzecima).

Privremeno priključenje na infrastrukturu kao hitna mera

U julu 2023. godine donet je Zakon o dopunama Zakona o ozakonjenju objekata (Sl. glasnik RS br. 62/2023) koji je stupio na snagu 28. jula 2023. godine.

Ključna novina bila je mogućnost privremenog priključenja nelegalnih stambenih objekata bez obzira na vreme izgradnje na komunalnu infrastrukturu: elektroenergetsku mrežu, gasnu mrežu, vodovod, kanalizaciju i daljinsko grejanje. 

Ovo je predstavljalo drastičnu promenu jer je obuhvatalo i objekte izgrađene posle 27. novembra 2015. godine koji inače ne mogu biti ozakonjeni.

Uredba o načinu i postupku za privremeno priključenje (Sl. glasnik RS br. 70/2023) stupila je na snagu 31. avgusta 2023. godine. Rok za podnošenje zahteva bio je 30 dana – od 15. septembra do 15. oktobra 2023. godine – i taj rok je istekao.

Građani su morali dostaviti dokaz o postojećem objektu, vlasništvu, da nemaju drugi objekat za stanovanje, geodetski snimak, i izjavu o pokrenutom postupku ozakonjenja ili izjavu da se objekat koristi za stanovanje.

Važno je napomenuti da ovo priključenje ne garantuje uspešno završen postupak ozakonjenja niti utiče na pravni status objekta.

Novi zakon koji menja sve: Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima

Predlog zakona poslat je u Skupštinu 29. septembra 2025. godine, a rasprava je počela 7. oktobra.

Zakon se razmatra u hitnoj proceduri i očekuje se usvajanje u oktobru 2025. godine, sa stupanjem na snagu narednog dana nakon objavljivanja u Službenom glasniku. Ovaj zakon predstavlja sistemsku reformu koja menja sve aspekte legalizacije.

Trenutno stanje je dramatično: u Srbiji je upisano u katastar 4,9 miliona objekata, dok je 4,8 miliona van evidencije – od toga 2,1 milion nelegalno izgrađenih i 2,7 miliona legalno izgrađenih ali neupisanih.

Po Zakonu iz 2015. godine uknjiženo je samo 320.000 objekata tokom deset godina primene, što predstavlja manje od 7% od ukupnog broja. Pri sadašnjem tempu od oko 40.000 predmeta godišnje, trebalo bi još 40 godina da se sve reši.

Razlozi neuspeha prethodnog zakona uključuju nedostatak kadrovskih kapaciteta u lokalnim samoupravama i RGZ, postupke vođene isključivo na papiru bez digitalnih platformi, neusklađene baze podataka, nastavak nelegalne gradnje posle 2015. godine, i procedure koje prosečno traju 3-7 godina uz visoke troškove.

Novi zakon uvodi radikalne promene. Digitalizacija postupka omogućava elektronsku prijavu preko platforme Agencije za prostorno planiranje i urbanizam (svojnasvome.gov.rs), automatsko ukrštanje podataka iz javnih evidencija, i obradu 90% predmeta u digitalnom obliku.

Nadležnost prelazi sa lokalnih samouprava na Agenciju za prostorno planiranje i urbanizam kao centralno telo, koja po službenoj dužnosti pribavlja dokumentaciju iz javnih evidencija.

Formirano je četiri regionalna centra za upis nepokretnosti. Rokovi su drastično skraćeni: opštine unose zoning planove u roku od 30 dana, Agencija proverava podatke za 15 dana, građani podnose prijave u roku od 60 dana (sa mogućnošću produžetka do godinu dana iz objektivnih razloga), a ukupno trajanje postupka je do 2 meseca umesto trenutnih 3-7 godina

Koje objekte možete legalizovati danas

Vremenski kriterijum je ključan: objekti moraju biti vidljivi na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz novembra 2015. godine, što znači da su sagrađeni zaključno sa 27. novembrom 2015. godine. 

Objekti izgrađeni posle 27.11.2015. godine NE MOGU biti ozakonjeni po trenutno važećem zakonu. Mogu se ozakoniti stambeni objekti kategorije A i B, poslovni objekti, pomoćni objekti (garaže, ostave, septičke jame, bunari, bazeni, cisterne), objekti izgrađeni na osnovu privremene građevinske dozvole pre 13.05.2003., objekti sa odstupanjem od građevinske dozvole, i objekti za koje je podnet zahtev za legalizaciju do 29.01.2014.

Stepen završenosti objekta je takođe važan: za zgrade objekat mora biti završen u građevinskom smislu ILI moraju biti izvedeni samo konstruktivni radovi (temelj, stubovi, tavanica, krovna konstrukcija), sa ili bez fasade. Objekat mora biti usklađen sa važećim planskim dokumentom u pogledu namene objekta i spratnosti objekta.

Objekti koji NE MOGU biti ozakonjeni

Postoje stroge zabrane za objekte izgrađene na terenu nepovoljnom za građenje (klizišta, močvarno tlo), izgrađene od materijala koji ne obezbeđuje trajnost i sigurnost, izgrađene na površinama javne namene, u prvom i drugom stepenu zaštite prirodnog dobra, u zoni zaštite kulturnog dobra od izuzetnog značaja, u zonama sanitarne zaštite izvorišta vodosnabdevanja, u vojnom kompleksu i zaštitnim zonama, u zaštitnom pojasu puta, železnice, dalekovoda, vodotoka i poletno-sletne staze, i u zaštitnoj zoni duž trase radio koridora. 

Izuzetak je moguć uz saglasnost upravljača javnog dobra ili organizacije za zaštitu prirodnih/kulturnih dobara.

Šta donosi novi zakon za 2025. godinu

Novi zakon drastično proširuje obim primene. Evidentiraju se objekti izgrađeni bez dozvole ili suprotno zakonu, delovi objekata nastali rekonstrukcijom/adaptacijom bez odobrenja, objekti sa privremenim dozvolama izdatim pre 13.05.2003., stambeni objekti kategorije A i B bez upotrebne dozvole, privredni objekti bez upotrebne dozvole, podzemne i nadzemne instalacije, infrastrukturni linijski objekti, objekti upisani po ranijim zakonima, i zemljište ispod objekta. 

Ključna razlika je da se evidentiraju objekti vidljivi na satelitskim snimcima i/ili u bazi Agencije i RGZ, što otvara mogućnost i za objekte izgrađene posle 2015. godine.

Izuzetno, obuhvaćeni su i objekti na poljoprivrednom i šumskom zemljištu uz ispunjenje posebnih uslova. Međutim, objekti na zemljištu javne namene planiranom za objekte u obaveznoj javnoj svojini, objekti u I zoni zaštite prirodnog dobra, objekti u zoni zaštite kulturnog dobra od izuzetnog značaja, objekti na javnom vodnom dobru, objekti u pružnom pojasu, objekti u neposrednoj zoni sanitarne zaštite, i objekti u pojasu eksproprijacije državnog puta automatski se upisuju u državno vlasništvo. 

Kada je investitor poznat i dostupan, mora platiti naknadu u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, dok pravo svojine na posebnim delovima (stanovima) upisuje se u korist vlasnika stanova bez plaćanja naknade. 

Kompletni postupak legalizacije korak po korak

Trenutno važeći postupak (Zakon iz 2015/2018)

KORAK 1: Provera osnovnih uslova – Prvo proverite da li vaš objekat ispunjava vremenski kriterijum (izgrađen pre 27.11.2015. i vidljiv na satelitskom snimku), lokacijske kriterijume (nije na klizištima, površinama javne namene, zaštićenim zonama), i da li imate vlasnički osnov. Satelitski snimak možete proveriti na sajtu GEOSRBIJA ili kod nadležnog organa.

KORAK 2: Utvrđivanje broja predmeta – Obratite se nadležnom organu. U Beogradu je to Sekretarijat za poslove ozakonjenja objekata (Kraljice Marije 1/XVI) za objekte preko 400m², odnosno opštinske službe za objekte do 400m². U ostalim opštinama obratite se lokalnim odeljenjima za ozakonjenje. Radno vreme je obično radnim danima 7:30-15:30h. Proverite da li već postoji dokumentacija u vašem predmetu.

KORAK 3: Prikupljanje dokumentacije – Osnovna dokumentacija uključuje dokaz o vlasništvu (izvod iz liste nepokretnosti overen kod notara, kupoprodajni ugovor, pravosnažnu sudsku presudu, rešenje o nasleđivanju, za savesne korisnike dokaze o plaćenim računima za struju, vodu i porez) i katastarsku dokumentaciju (kopija plana katastra, kopija katastarskog plana parcele).

Tehnička dokumentacija je opsežnija. Geodetski snimak objekta i parcele izrađuje ovlašćeni geodeta sa preciznim podacima o obliku, dimenzijama i položaju objekta, uz trošak od 12.000-25.000 dinara. Elaborat geodetskih radova za ucrtavanje objekta u katastar košta 18.000-30.000 dinara. 

Ako je primenjivo, potreban je elaborat posebnih delova objekta za etažiranje/podelu stanova (18.000+ dinara, plus 6.000 dinara po dodatnom stanu).

Najskuplji deo je snimak izvedenog stanja koji izrađuje ovlašćeni arhitekta ili inženjer građevine. Sadrži grafički deo (nacrti temelja, osnove, preseci, izgledi), tekstualni deo (opis objekta, materijali, instalacije) i fotodokumentaciju. Cena varira od 36.000 do preko 100.000 dinara (prosečno 250-300 dinara po kvadratnom metru), zavisno od kvadrature objekta.

KORAK 4: Podnošenje zahteva – Zahtev mora sadržati ime, prezime, adresu, JMBG vlasnika, površinu, vrstu i spratnost objekta, materijal izgradnje, fotografije objekta, potpis i kontakt podatke. Priložite sve dokumente: dokaz o vlasništvu, kopiju plana katastra, elaborat geodetskih radova, snimak izvedenog stanja i dokaz o uplati takse.

KORAK 5: Procena i odluka organa – Nadležni organ proverava usklađenost sa urbanističkim planovima, kompletnost dokumentacije i tehničku ispravnost objekta. Rok za dostavu dokaza o vlasništvu je 30 dana od obaveštenja, a rok za dostavu elaborata je 30 dana nakon utvrđivanja vlasništva. Kritično je ne propustiti ove rokove jer se zahtev tada odbacuje i morate početi iznova. 

KORAK 6: Plaćanje takse – Nakon što organ utvrdi da su ispunjeni svi uslovi, dobijate obaveštenje o visini takse. Imate rok od 15 dana za plaćanje.

KORAK 7: Izdavanje rešenja o ozakonjenju – Po utvrđivanju svih uslova i uplate takse, organ izdaje Rešenje o ozakonjenju u roku od 8 dana od dostavljanja dokaza o plaćenoj taksi. Ovo rešenje omogućava upis prava svojine u katastar.

KORAK 8: Upis u katastar nepokretnosti – Ovo je kritičan korak koji mnogi zaborave! Rešenje samo omogućava upis – vi MORATE podneti poseban zahtev Republičkom geodetskom zavodu. Organ bi trebalo po službenoj dužnosti da dostavi katastru rešenje, elaborat i ostalu dokumentaciju u roku od 3 dana nakon pravnosnažnosti, ali u praksi građani često moraju sami podneti zahtev. Taksa za upis iznosi 10.000-20.000 dinara. Bez ovog koraka objekat se i dalje tretira kao neuknjižen!

‍

Šta donosi novi digitalni postupak?

Novi zakon radikalno pojednostavljuje proces. 

FAZA 1 – Opštine unose zoning planove na platformu u roku od 30 dana od stupanja zakona na snagu. 

FAZA 2 – Agencija proverava podatke u roku od 15 dana. 

FAZA 3 – Građani podnose prijave elektronski preko platforme svojnasvome.gov.rs u roku od 60 dana (sa mogućnošću produžetka do godinu dana iz objektivnih razloga kao što su bolest ili boravak u inostranstvu). 

FAZA 4 – Agencija donosi odluku i izdaje potvrdu u roku od 30-60 dana, nakon čega RGZ automatski upisuje u katastar za 24-48 sati.

Građani neće morati sami prikupljati dokumentaciju jer Agencija po službenoj dužnosti pribavlja podatke iz javnih evidencija. Opštine će pružati besplatnu tehničku podršku građanima koji nisu digitalno pismeni. Kontakt centar Agencije dostupan je na broju 011-777-38-99.

Svi troškovi legalizacije detaljno

Takse se dele tako da 70% ide lokalnoj samoupravi, a 30% republičkom budžetu. kancelarijaminicCity Expert Za stambene objekte (kuće i stanovi): do 100 m² plaćate 5.000 dinara, za 100-200 m² 15.000 dinara, za 200-300 m² 20.000 dinara, a preko 300 m² 50.000 dinara.

Za poslovne objekte troškovi su znatno viši: do 500 m² plaćate 250.000 dinara, za 500-1000 m² 500.000 dinara, za 1000-1500 m² milion dinara, a preko 1500 m² tri miliona dinara. Za zanatske delatnosti do 100 m² taksa je samo 5.000 dinara.

Troškovi izrade tehničke dokumentacije

Geodetske usluge uključuju geodetski snimak objekta (12.000-25.000 dinara), elaborat geodetskih radova za ucrtavanje (18.000-30.000 dinara), elaborat posebnih delova (18.000+ dinara, plus 6.000 po stanu), omeđavanje parcele (od 18.000 dinara zavisno od terena), i deobu/parcelaciju (15.000-72.000 dinara zavisno od složenosti). 

Faktori koji utiču na cenu su površina objekta/parcele, broj objekata, lokacija (grad vs. selo), složenost terena i pristupačnost.

Arhitektonske usluge – snimak izvedenog stanja (tehnički izveštaj) košta 250-300 dinara po kvadratnom metru, što znači ukupno 36.000-100.000+ dinara zavisno od veličine. Za manje objekte do 50m² postoji fiksna cena od 25.000-40.000 dinara.

Dodatni troškovi uključuju notarske overe (5.000-10.000 dinara), izvod iz liste nepokretnosti (1.000-2.000 dinara), kopiju katastarskog plana (500-1.500 dinara), upravne pristojbe i takse (2.000-5.000 dinara), i upis u katastar (10.000-20.000 dinara).

Praktični primeri ukupnih troškova

Primer 1: Kuća 120 m² u Beogradu, prigradsko naselje – Taksa za legalizaciju 15.000 dinara, geodetski snimak 15.000 dinara, elaborat geodetskih radova 20.000 dinara, snimak izvedenog stanja 36.000 dinara, notarske usluge 7.000 dinara, upis u katastar 15.000 dinara = ukupno 108.000 dinara (približno 1.000 evra).

Primer 2: Stan u zgradi 70 m² u Novom Sadu – Taksa za legalizaciju 5.000 dinara, geodetski elaborat (deo zgrade) 10.000 dinara, tehnička dokumentacija 25.000 dinara, notarske i administrativne usluge 10.000 dinara, upis 12.000 dinara = ukupno 62.000 dinara (približno 550 evra).

Primer 3: Poslovni objekat 450 m² u Nišu – Taksa za legalizaciju 250.000 dinara, geodetske usluge 40.000 dinara, projekat izvedenog stanja 120.000 dinara, ostali troškovi 30.000 dinara = ukupno 440.000 dinara (približno 3.900 evra).

Ko je oslobođen plaćanja?

Određene kategorije građana oslobođene su plaćanja takse za objekte do 100 m²: osobe sa invaliditetom, korisnici socijalne pomoći, samohrani roditelji, porodice sa troje i više dece (prema novom zakonu), i borci (prema novom zakonu). 

Takođe su oslobođeni organi, organizacije i institucije Republike Srbije, AP i jedinica lokalne samouprave, ustanove koje su oni osnovali, crkve i verske zajednice, Crveni krst Srbije, i diplomatsko-konzularna predstavništva pod uslovom uzajamnosti.

Često postavljana pitanja

Koji objekti MORAJU biti legalizovani? Svi objekti završeni u građevinskom smislu izgrađeni do 27. novembra 2015. godine koji su vidljivi na satelitskom snimku iz 2015. godine.

Koliko traje postupak legalizacije? Sa urednom dokumentacijom 30-90 dana. Složeniji slučajevi nekoliko meseci do godinu dana. Po novom zakonu 60-90 dana.

Da li mogu legalizovati kuću izgrađenu 2020. godine? Ne po trenutnom zakonu, objekti izgrađeni nakon 27. novembra 2015. godine ne podležu ozakonjenju. Za njih je potrebno pribaviti građevinsku i upotrebnu dozvolu u redovnom postupku (mnogo skuplje). Novi zakon može doneti promene.

Šta ako sam kupio kuću koja nije legalizovana? Morate sami pokrenuti postupak legalizacije. Neozakonjeni objekat ne može se legalno prodati, staviti pod hipoteku ili preneti naslednicima.

Mogu li legalizovati objekat na tuđoj zemlji? Objekti građeni na tuđem zemljištu bez saglasnosti vlasnika NE MOGU se legalizovati. Potrebna je pravnosnažna sudska presuda o pravu svojine.

Da li je potrebna saglasnost komšija? Samo ako objekat prelazi na susednu parcelu (više od 0,5 m²). U ostalim slučajevima saglasnost komšija NIJE potrebna po važećem zakonu.

Mogu li prodati objekat koji je u postupku legalizacije? Objekti u postupku legalizacije NE MOGU biti predmet prometa – zabranjeno je otuđenje dok se postupak ne okonča.

Ko je oslobođen plaćanja takse? Osobe sa invaliditetom, korisnici socijalne pomoći i samohrani roditelji za kuće/stanove do 100 m².

‍