Vodič kroz kupovinu nekretnina
Kupovina nekretnine može izgledati kao lavirint administrativnih procedura, pravnih zahteva i finansijskih odluka.
Cilj ovog vodiča nije da vas savetuje šta ili gde da kupite, već da vam pruži jasan i koncizan pregled koraka koji su neophodni za uspešno završavanje procesa kupovine. Od početnih pregovora, preko važnosti detaljne provere nekretnine, do završnih koraka oko overe ugovora i prenosa vlasništva.
Opremljeni praktičnim savetima, moći ćete lakše da prođete kroz ovaj proces i da izbegnete uobičajene zamke i komplikacije.
Proces kupovine nekretnine- korak po korak
[fs-toc-h2]Izbor agencije:
Na početku, pronalaženje pouzdane agencije za nekretnine može vam uštedeti vreme i osigurati da ste zaštićeni tokom procesa. Ovo nije obavezan korak jer nekretninu možete naći i sami ali imajte u vidu da Agencije imaju uvid u tržište, razmenjuju nekretnine i mogu vam olakšati potragu.
[fs-toc-h2]Provera nekretnine:
Ovo je vaš prvi korak pre davanja kapare.
Pre kupovine, bitno je detaljno proveriti sve papire koji garantuju legalnost objekta, urednost vlasništva i plaćene poreze. Uverite se da je nekretnina uknjižena i bez hipoteka ili drugih tereta.
Dokumenta koja ovom prilikom treba da tražite uključuju:
- Izvod iz zemljišnih knjiga koji pokazuje trenutni status vlasništva
- Potvrde da na nekretnini nema dugova za komunalije kao što su voda, odvoz smeća, grejanje, održavanje zgrade
- Potvrda iz Porezne uprave da nema dugova za porez na imovinu
- Dokaz o vlasništvu nekretnine, kao što su raniji kupoprodajni ugovori, rješenje o nasljeđivanju, poklonu i slično
- Lična karta vlasnika
- Rodni list vlasnika
- Punomoći ukoliko postoji više vlasnika koji nisu u mogućnosti da prisustvuju potpisu ugovora
- Saglasnost bračnog druga ukoliko je nekretnina bračna stečevina.
[fs-toc-h2]Dogovor o ceni:
Nakon što ste se odlučili za kupovinu, sa prodavcem treba dogovoriti konačnu cenu i način plaćanja.
Imajte na umu da Zakon o sprečavanju pranja novca predviđa da se gotov novac u ovim transakcijama može koristiti do visine od 10.000 evra, a preko tog iznosa je obavezno plaćanje nepokretnosti putem bankarske transakcije.
[fs-toc-h2]Kupoprodajni ugovor i overa:
Ugovor treba da sastavi stručnjak, poput advokata ili agenta, a overava ga javni beležnik. Ovaj korak legalizuje kupoprodaju.
Ovom koraku može predhoditi i predugovor o kupoprodaji nekretnine koji osigurava vaše pravo da kupite nekretninu u određenom vremenskom roku.
[fs-toc-h2]Isplata i primopredaja:
Nakon overe ugovora, sledi isplata kupoprodajne cene i primopredaja nekretnine, gde kupac zvanično i faktički preuzima vlasništvo.
[fs-toc-h2]Plaćanje poreza i uknjižba:
Kupac podnosi zahtev za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava u lokalnoj poreskoj upravi. Nakon toga, potrebno je podneti zahtev za promenu vlasništva i uknjižiti se kao novi vlasnik u katastru nepokretnosti.
Porez na prenos apsolutnih prava (često nazivan porezom na promet nekretnina) obično iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nekretnine koju odredi poreska uprava. Vrednost za obračun poreza može biti tržišna vrednost nekretnine ili vrednost utvrđena u kupoprodajnom ugovoru, u zavisnosti od toga koja je veća.
Taksa za upis prava vlasništva u katastru nepokretnosti (uknjižba) u 2024. iznosi 6220
[fs-toc-h2]Prebacivanje komunalnih računa:
Prebacivanje komunalnih računa na ime novog vlasnika je važan korak koji osigurava da se sve usluge (kao što su struja, voda, gas, odvoz smeća, i sl.) naplaćuju pravom vlasniku nakon promene vlasništva nad nekretninom. Postupak može malo varirati u zavisnosti od komunalnog preduzeća i lokalnih propisa, ali opšti koraci su sledeći:
Najčešće greške prilikom kupoprodaje nekretnine
Kupovina nekretnine je ozbiljan poduhvat koji zahteva pažljivo razmatranje vaših koraka i dosutpnih mogućnosti. Pre nego što se odlučite da finalizujete ugovor bilo bi dobro da obratite pažnju da li ste napravili neku od grešaka koje mogu da imaju ozbilje posledice.
Evo pregleda nekih od najčešćih grešaka koje kupci prave prilikom kupopordaje nekretnine:
1.Neobavljanje temeljne provere nekretnine:
Mnogi kupci ne ulože dovoljno vremena i resursa u proveru pravnog statusa nekretnine, uključujući proveru vlasništva, postojanje tereta, prava trećih lica, i slično. Ovo može dovesti do problema sa vlasništvom nakon kupovine.
2.Neproveravanje urbanističkih uslova:
Kupci često zanemaruju proveru urbanističkih uslova i mogućnosti eventualne buduće gradnje na lokaciji koja može uticati na vrednost i kvalitet života u kupljenoj nekretnini.
3.Pravna pomoć:
Kupovina nekretnine bez konsultacija sa pravnim i finansijskim savetnicima može dovesti do previda važnih detalja ugovora i potencijalnih pravnih i finansijskih problema.
4.Zanemarivanje prava na poreske olakšice:
Jedna od specifičnih grešaka je neblagovremeno podnošenje zahteva za poreske olakšice, kao što su subvencije za prvi stan za određene kategorije građana (npr. majke). Ovi zahtevi često moraju biti podneti pre potpisivanja kupoprodajnog ugovora, a zanemarivanje ovog koraka može dovesti do gubitka prava na značajne uštede.
Zaključak
Kupovina nekretnine je kompleksan proces pun izazova, ali uz pravilno informisanje, temeljnu proveru i stručnu podršku, moguće je izbjeći uobičajene zamke. Ključ uspešne kupovine leži u detaljnoj pripremi i pažljivom praćenju svih koraka, od provere nekretnine do finalizacije ugovora.
Mateja je diplomirao na Filozofskom fakultetu sa specijalizacijom iz filozofije prava. To mu je pomoglo da postane iskusni novinar sa produbljenim razumevanjem pravnih tema koje povezuje sa pravnim principima i sa aktuelnim pitanjima dana.