Ugovor o zakupu: Šta sve treba da znate kada iznajmljujete nekretninu

Ugovor o zakupu

Zakupodavac treba da obezbedi da ugovor o zakupu bude jasno i precizno formulisan. Elementi koje ugovor treba da sadrži uključuju:

• Identifikacija stranaka: Imena i kontakt informacije zakupodavca i zakupca.
• Opis nekretnine: Precizan opis iznajmljene nekretnine uključujući adresu i specifikacije.
• Trajanje zakupa: Početak i kraj perioda zakupa. Ugovor može biti na određeno ili neodređeno vreme.
• Iznos zakupnine: Visina mesečne zakupnine i način plaćanja.
• Depozit: Visina depozita kao garancija za eventualna oštećenja.
• Obaveze održavanja: Definisanje ko je odgovoran za redovno održavanje i popravke.
• Uslovi raskida ugovora: Način na koji ugovor može biti raskinut pre isteka roka.

Registracija ugovora

Zakupodavac je obavezan da registruje ugovor o zakupu u odgovarajućem registru ili kod nadležnog organa, što može varirati u zavisnosti od lokalnih propisa.

Registracija ugovora o zakupu u Srbiji ne odnosi se nužno na overu ugovora kod notara, mada je overa ugovora kod notara čest korak kako bi ugovor imao snagu izvršne isprave. Overa kod notara daje ugovoru veću pravnu snagu i omogućava lakše izvršenje ugovora u slučaju neslaganja.

Ovaj postupak omogućava da se u slučaju neispunjavanja obaveza od strane zakupca, zakupodavac može direktno obratiti sudu za izvršenje bez vođenja parničnog postupka.

Registracija ugovora o zakupu takođe se odnosi i na prijavljivanje ugovora o zakupu nadležnim poreskim organima, što se zahteva radi transparentnosti prihoda od iznajmljivanja za potrebe oporezivanja. 

U nekim slučajevima, posebno kada je reč o poslovnim prostorima, može biti potrebno registrovati ugovor o zakupu kod određenih registara ili komora koje vode evidenciju o zakupnim odnosima u poslovnim zgradama ili kompleksima.

Nakon prijavljivanja, zakupodavac treba da plati porez na prihod od iznajmljivanja po stopi koju određuje poreski zakonodavac a poreska obaveza zavisi od visine prihoda i mogućih priznatih troškova koji se odnose na iznajmljivanje.

Što se tiče obaveza zakupca, bitno je napomenuti da nakon što ugovor o zakupu stupi na snagu zakupac ima obavezu da prijavi novo prebivalište.

Obaveze održavanja

U procesu iznajmljivanja nekretnina, podela odgovornosti između zakupodavca i zakupca kada je reč o održavanju nekretnine je veoma važna i treba da bude jasno definisana u ugovoru o zakupu.

Zakupodavac ima primarnu odgovornost za održavanje osnovne strukture i funkcionalnosti nekretnine. To znači da je na zakupodavcu da se pobrine da nekretnina ostane sigurna, zdrava i upotrebljiva tokom perioda zakupa. 

Konkretno, to obuhvata održavanje krova, zidova, fiksne instalacije kao što su vodovod, kanalizacija, grejanje, električne instalacije i slično. 

Zakupodavac bi trebao da interveniše u slučaju većih kvarova ili oštećenja koja utiču na osnovnu upotrebljivost i sigurnost objekta, kao što su prokišnjavanje krova, pukotine u zidovima koje utiču na strukturalnu sigurnost, ili ozbiljni problemi sa instalacijama koji mogu ugroziti bezbednost stanara.

Sa druge strane, zakupac je odgovoran za održavanje nekretnine u stanju koje odgovara normalnoj upotrebi, što se često opisuje izrazom "u skladu sa dobrim domaćinstvom". 

To podrazumeva da zakupac treba redovno da čisti prostor, brine o higijeni, te da vrši sitne popravke koje se mogu smatrati normalnim delom upotrebe nekretnine. Na primer, zamena osigurača, popravka manjih kvarova na nameštaju ili uređajima, zamena sijalica, te popravka manjih oštećenja nastalih uobičajenom upotrebom spadaju u obaveze zakupca.

Važno je naglasiti da bi svaka odgovornost koja nije eksplicitno navedena u ugovoru o zakupu mogla biti predmet neslaganja i potencijalnih sporova između zakupodavca i zakupca. Stoga, detaljno i jasno definisanje obaveza održavanja u ugovoru o zakupu predstavlja jako bitnu komponentu uspešnog zakupnog odnosa i može pomoći u izbegavanju potencijalnih nesporazuma ili sporova.

Osiguranje

Zakupodavac bi trebao razmotriti osiguranje samog objekta odnosno nekretnine koja se iznajmljuje. Ovo osiguranje pokriva strukturalna oštećenja objekta usled različitih nepredvidivih događaja, uključujući prirodne nepogode, požar, oštećenja vodom, i slično. 

Osim toga, osiguranje može pokrivati i pravnu zaštitu u slučajevima kada je potrebno pokriti troškove pravnih sporova vezanih za nekretninu. Važno je da zakupodavac proceni vrednost nekretnine i potencijalne rizike kako bi odabrao odgovarajući nivo osiguravajuće zaštite.

Sa druge strane, zakupac bi trebao razmotriti osiguranje za svoje lične stvari unutar iznajmljenog prostora. Ovo osiguranje, često nazivano osiguranjem domaćinstva, štiti ličnu imovinu zakupca od krađe, oštećenja ili uništenja usled raznih rizika, uključujući požar, poplavu, krađu i slično. 

Zakupac bi trebao napraviti spisak svoje vredne imovine i na osnovu toga odabrati adekvatan nivo pokrića koji odgovara vrednosti i riziku povezanom sa njegovim ličnim stvarima.

Prava i obaveze stranaka

Prava i obaveze zakupodavca i zakupca u okviru zakupnog odnosa su temeljno regulisane ugovorom o zakupu, ali postoje i opšteprihvaćene pravne norme koje definiraju šta stranke smeju, a šta ne smeju da rade.

Prava i obaveze zakupca:

• Pravo na mirno uživanje nekretnine: Zakupac ima pravo da koristi iznajmljenu nekretninu bez neopravdanog mešanja zakupodavca. Ovo uključuje pravo na privatnost i pravo da nekretnina bude dostupna zakupcu u dogovorenom obimu i na dogovoreni način.
• Obaveza plaćanja zakupnine: Zakupac je dužan da redovno i na vreme plaća zakupninu u skladu sa uslovima navedenim u ugovoru.
• Obaveza održavanja nekretnine: Kao što je prethodno objašnjeno, zakupac treba da održava nekretninu urednom i u dobrom stanju, obavlja sitne popravke i ne pravi značajna oštećenja.

Prava i obaveze zakupodavca:

• Pravo na primanje zakupnine: Zakupodavac ima pravo da prima zakupninu na vreme i u punom iznosu kako je dogovoreno ugovorom.
• Obaveza održavanja nekretnine: Zakupodavac je odgovoran za održavanje osnovne strukture nekretnine i njenih ključnih sistema i instalacija, kako bi nekretnina ostala funkcionalna i bezbedna za korišćenje.
• Ograničenja u pristupu nekretnini: Zakupodavac ne sme neopravdano da ulazi u iznajmljenu nekretninu bez prethodne najave i dobijanja dozvole od zakupca. Pristup je obično dozvoljen samo u slučaju potrebe za hitnim popravkama, redovnog održavanja dogovorenog ugovorom, ili u drugim situacijama koje su jasno definisane ugovorom.

Energetska efikasnost

Sertifikat o energetskoj efikasnosti nekretnine predstavlja dokument koji pruža informacije o energetskim karakteristikama nekretnine, uključujući procenu potrošnje energije, izolaciju, efikasnost sistema grejanja i hlađenja, kao i preporuke za poboljšanje energetske efikasnosti. 

Ovaj sertifikat je postao važan deo regulative u mnogim zemljama, uključujući i Srbiju, kao deo širih napora da se poboljša energetska efikasnost zgrada i smanji ukupna potrošnja energije.

U Srbiji, Zakon o energetskoj efikasnosti reguliše izdavanje sertifikata o energetskoj efikasnosti, a njegovo izdavanje obavezno je prilikom izgradnje, prodaje ili izdavanja nekretnina. 

Cilj ovog sertifikata je da potencijalnim kupcima ili zakupcima pruži jasne informacije o energetskoj efikasnosti nekretnine, što može uticati na njihovu odluku o kupovini ili zakupu, kao i na troškove energije koji će proizaći iz korišćenja nekretnine.

Najčešći sporovi ugovora o zakupu

U praksi se u procesu iznajmljivanja nekretnina mogu javiti različiti problemi koji dovode do sporova između zakupodavaca i zakupaca. Na osnovu uobičajenih iskustava i pravne prakse u Srbiji, evo nekoliko najčešćih problema oko kojih se ljudi najčešće spore:

Neplaćanje zakupnine:

Jedan od najčešćih problema jeste kašnjenje ili potpuno izostajanje plaćanja zakupnine od strane zakupca. Ovo može dovesti do sudskog postupka za iseljenje zakupca i naplatu dospelih, a neplaćenih zakupnina.

Oštećenje imovine:

Sporovi mogu nastati kada zakupodavac tvrdi da je zakupac oštetio nekretninu preko uobičajenog habanja koje je dozvoljeno po ugovoru. Ovde može doći do neslaganja oko toga šta predstavlja "normalno" habanje, a šta su značajna oštećenja.

Povrat depozita:

Povrat depozita često može biti predmet spora, naročito ako zakupodavac zadrži deo ili ceo depozit zbog navodnih oštećenja ili neisplaćenih troškova. Zakupci često osporavaju takve zahteve smatrajući ih neopravdanim.

Problemi sa održavanjem:

Nesuglasice oko toga ko je odgovoran za određene popravke i održavanje nekretnine mogu izazvati konflikte. Ponekad zakupodavci ne izvrše potrebne popravke u razumnom roku, što dovodi do spora.

Nepoštovanje ugovornih odredbi:

Bilo kakvo nepoštovanje odredbi ugovora od strane bilo koje strane, kao što su neovlašćene izmene nekretnine, korišćenje nekretnine u neodobrene svrhe, ili nepoštovanje procedura za raskid ugovora, može rezultirati sporom.

Iseljenje i obaveštenje o raskidu:

Sporovi oko iseljenja često proizilaze iz nepravilnog ili nedovoljnog obaveštenja o nameri da se raskine ugovor ili iz nepoštovanja ugovornih rokova za iseljenje.

Pristup nekretnini:

Ponekad zakupodavci ulaze u nekretninu bez dozvole ili adekvatnog obaveštenja zakupcu, što može dovesti do spora zbog kršenja privatnosti.

Za rešavanje ovih problema, jako je bitno imati jasan i detaljan ugovor o zakupu koji precizira obaveze i prava oba ugovorna subjekta. Pored toga, komunikacija i pokušaj medijacije ili dogovora izvan suda često mogu biti korisni pre eskalacije problema na sud. U slučaju ozbiljnih sporova, savetuje se angažovanje advokata specijalizovanog za oblast nekretnina.

Zaključak

Ukratko, da bi ste prilikom zakupa nekretnine osigurali maksimalnu jasnoću i sigurnost, bitno je ostvariti pravnu sigurnost za sve ugovorne strane. To se postiže kroz detaljan ugovor o zakupu koji jasno definiše:

• Visinu zakupnine i rokove plaćanja
• Uslove raskida ugovora
• Obaveze održavanja nekretnine
• Prava i obveze najmodavca i zakupca
• Overa ugovora

Osim ugovora, potrebno je:

• Razmotriti osiguranje nekretnine i imovine
• Informisati se o poreskim obavezama
• Registrovati ugovor kod nadležnih poreskih organa
• Proveriti energetski sertifikat
• Biti siguran da je nekretnina u dobrom stanju

Svestran pristup iznajmljivanju nekretnine osigurava dugoročne i korektne odnose između najmodavca i zakupca.