Sticanje prava svojine održajem

Kako u praksi izgleda sticanje svojine održajem?

Ako želite da jednog dana upišete kuću, stan ili zemljište na svoje ime putem održaja, potrebno je da dokažete da ste se godinama ponašali kao vlasnik, da ste nekretninu koristili, održavali i o njoj brinuli bez skrivanja.

Plaćanje poreza i računa

Iako niste formalni vlasnik, u opštini možete da podnesete zahtev da vas vode kao korisnika ili obveznika plaćanja poreza na imovinu. To ne znači da ste upisani kao vlasnik, ali je snažan dokaz da ste vi osoba koja nekretninu koristi i o njoj se stara.
Ako postoji struja, voda ili komunalne usluge, zatražite da računi dolaze na vaše ime ili barem redovno plaćajte postojeće račune i čuvajte uplatnice. Važno je da postoji trag da ste dugoročno snosili troškove održavanja.

Dokazi o državini

Prikupite i čuvajte sve što pokazuje da ste ulagali i održavali imovinu: fotografije ograđivanja, sadnje ili popravki, račune za materijal ili radove, kao i izjave komšija ili drugih svedoka koji mogu potvrditi da ste nekretninu držali mirno i javno.

Sudski postupak

Kada istekne zakonski rok, za nepokretnosti je to 10 godina ako ste bili u dobroj veri ili 20 godina ako ste znali da imovina nije vaša, a za pokretne stvari 3 godine, pravo svojine se ne stiče automatski.
Potrebno je da podnesete tužbu za utvrđenje prava svojine održajem nadležnom osnovnom sudu prema mestu nepokretnosti. Sud razmatra dokaze, saslušava svedoke i, ako su uslovi ispunjeni, donosi presudu kojom se priznaje vaše pravo svojine.

Upis u katastar

Pravosnažna presuda suda služi kao osnov za upis vašeg prava svojine u katastar nepokretnosti. Bez sudske presude katastar neće izvršiti upis.

Troškovi i trajanje

Troškovi obuhvataju sudske takse koje se kreću u rasponu od nekoliko hiljada dinara, advokatske usluge koje zavise od vrednosti spora, kao i naknadu za upis u katastar. Postupak može trajati od nekoliko meseci do nekoliko godina, u zavisnosti od složenosti predmeta i eventualnih protivljenja.

Ako koristite napuštenu imovinu i želite da je jednog dana steknete, ključno je da sve vreme ostavljate jasne i proverljive tragove da ste vi osoba koja o njoj brine. Redovno plaćanje poreza i računa, ulaganje u održavanje i javno držanje imovine stvaraju osnov da sud kasnije prizna vaše pravo svojine.

Značaj sticanja svojine održajem

Dok mnogi smatraju da je koncept sticanja prava svojine održajem na prvi pogled kontraintuitivan - kako neko može postati vlasnik nečega samo zato što ga je koristio? - ovaj princip se zapravo temelji na osnovnim društvenim vrednostima. Kroz istoriju, društva su priznavala važnost korišćenja resursa na efikasan način. Ako stvar dugo ostane neiskorišćena ili zapuštena, to može dovesti do gubitka vrednosti za društvo u celini. 

Sticanje svojine održajem služi kao mehanizam koji nagrađuje one koji aktivno koriste i održavaju imovinu, dok istovremeno šalje jasnu poruku vlasnicima da je njihova dužnost da se brinu o svojoj imovini.

Međutim, nije dovoljno samo koristiti tuđu imovinu kako biste je stekli. Postoje jasno definisani zakonski kriterijumi koji moraju biti ispunjeni kako bi se stekla prava svojine na ovaj način. Ovi kriterijumi često uključuju određeni vremenski period, transparentno korišćenje imovine i odsustvo prigovora od strane pravog vlasnika. Ovim se obezbeđuje da održajem steknu pravo samo oni koji su uistinu pokazali namere da postanu vlasnici i koji su uložili napore u održavanje imovine.

Zakonski okviri i kriterijumi za sticanje prava svojine održajem

Kako bi se osiguralo da princip sticanja prava svojine održajem nije zloupotrebljen, zakonodavci su kroz vreme uspostavili striktne kriterijume i regulative. U Srbiji, sticanje svojine održajem regulisano je Zakonom o osnovama svojinsko-pravnih odnosa.

Prema ovom zakonu, moguće je steći pravo svojine na nečijoj nepokretnosti održajem pod određenim uslovima. Jedan od ključnih uslova je kontinuirano i mirno držanje tuđe stvari kao svoje tokom određenog vremenskog perioda.

Vremenski okviri su sledeći:

• Za pokretne stvari: Održaj traje 3 godine.
• Za nepokretne stvari: Ako je održajac držao nepokretnost u dobroj veri (smatrajući je svojom), održaj traje 10 godina. Ako je održajac držao nepokretnost u lošoj veri (znajući da nije njegova), održaj traje 20 godina

Pored odgovarajućeg vremenskog okvira za pravno sticanje svojine održajem neophodno je ispuniti i sledeće uslove:

• Da bi se imovina stekla održajem, državina mora biti kvalifikovana, što obično podrazumeva da je istovremeno zakonita, savesna i prava.
• Držalac mora verovati da je imovina koju drži zapravo njegova. Ako je držalac svestan da imovina nije njegova, ne može je steći održajem.
• Državina mora biti kontinuirana i neprekidna tokom celog zakonom propisanog vremenskog perioda. Bilo kakav prekid u državini može resetovati vremenski period potreban za održaj.
• Državina mora biti javna i očigledna, što znači da treba da postoji bez pokušaja skrivanja ili tajnosti.
• Držalac imovine mora je držati isključivo za sebe, bez deljenja prava državine sa drugima.
• U slučaju vanrednog održaja, nedostatak pravnog osnova (kao što je validan ugovor o kupoprodaji) može biti kompenzovan dužim vremenskim periodom državine.
• Mnoge jurisdikcije imaju posebne propise koji se odnose na sticanje prava svojine održajem nad državnom imovinom. Često je teže, ako ne i nemoguće, steći državnu imovinu održajem.
• Postoje određeni događaji ili akcije koje mogu prekinuti ili zaustaviti tekući vremenski period potreban za sticanje prava svojine održajem, kao što su priznavanje druge osobe kao vlasnika ili podizanje tužbe od strane pravog vlasnika.

Načini sticanja svojine održajem

U zavisnosti od okolnosti pod kojima se državina vrši, razlikujemo dve osnovne vrste održaja: redovno i vanredno sticanje prava svojine održajem. Ključna razlika između ova dva pojma je kvalifikovanost vlasnika da stekne svojinu održajem. 

Kvalifikovanost odlikuju:

1. Zakonitost: Državina imovine mora biti u skladu sa zakonom. To znači da osoba nije koristila nezakonite metode da bi došla do imovine ili je zadržala.
2. Savesnost: Osoba koja tvrdi da je stekla svojinu održajem mora postupati u dobroj veri. To znači da osoba veruje da je imovina koju drži zapravo njena i da nema svest o mogućem drugom pravom vlasništva nad tom imovinom.
3. Javnost: Državina mora biti otvorena i vidljiva svima. Ne sme biti tajna ili skrivena; drugim rečima, osoba koja tvrdi da je stekla imovinu održajem mora se ponašati kao pravi vlasnik u očima javnosti.

1. Redovno sticanje prava svojine održajem

Osoba koja u dobroj nameri i kvalifikovano poseduje pokretnu stvar (na primer, bicikl ili računar) koja zapravo pripada nekom drugom, može postati pravi vlasnik te stvari ako je neprekidno poseduje tri godine. S druge strane, ako osoba na sličan način poseduje nepokretnost (kao što je zemljište ili kuća) koja pripada nekom drugom, ona može postati pravi vlasnik te nepokretnosti nakon što je neprekidno poseduje deset godina.

2. Vanredno sticanje prava svojine održajem

Kod vanrednog sticanja prava svojine održajem, državina nije u potpunosti kvalifikovana jer joj nedostaje jasna zakonska osnova. Ipak, potrebno je da osoba koja drži imovinu postupa u dobroj veri, verujući da je ta imovina njena. 

Zbog odsustva jasne kvalifikovanosti za posedovanje, vremenski periodi nakon kojih osoba može postati pravi vlasnik su duži. Konkretno, za pokretnu imovinu, kao što su automobili ili mašine, taj period iznosi deset godina. S druge strane, za nepokretnu imovinu, poput zemljišta ili objekata, potrebno je da osoba neprekidno drži tu imovinu dvadeset godina da bi postala njen vlasnik.

Sticanje svojine održajem državne imovine

Sticanje prava svojine održajem na državnim nepokretnostima regulisano je Zakonom o osnovnama svojinsko-pravnim odnosima. Prema aktuelnim odredbama ovog zakona, fizička i pravna lica mogu steći pravo svojine na različitim tipovima nepokretnosti, poput stambenih i poslovnih zgrada, stanova i poljoprivrednog zemljišta. Međutim, pravo svojine se ne može steći na prirodnim bogatstvima, jer su ona isključivo u državnoj svojini.

Zakon takođe omogućava sticanje prava svojine na dobrima namenjenima opštoj upotrebi, urbanom građevinskom zemljištu i šumama, ali u granicama koje su zakonski određene.

Da bi se steklo pravo svojine, postoje različite metode: zakonsko priznanje, pravni poslovi, nasleđivanje ili putem odluka državnih organa.

Kada je reč o sticanju prava svojine održajem na državnom zemljištu, presudna je savesnost državine. To znači da osoba mora imati čvrsto uverenje da je imovina koju drži zaista njena, nezavisno od formalnog pravnog osnova.