Povrat PDV-a za stan

Šta je povrat pdv-a za stan?

Porez na dodatu vrednost (PDV) je porez koji se primenjuje na različite faze proizvodnje, prodaje i uvoza roba i usluga. To znači da se svaki put kada kupite proizvod ili koristite uslugu, određeni deo tog iznosa ide u budžet Republike Srbije kao porez na potrošnju. Ovaj porez se primenjuje na gotovo sve proizvode i usluge u Srbiji, uključujući i kupovinu nekretnina, kao što su stanovi.

Važno je naglasiti da se povrat PDV-a za stan odobrava samo za kupovinu nekretnine u novogradnji. Ako kupujete stan koji je ranije već bio u prometu (star stan od prethodnog vlasnika fizičkog lica), PDV se ne obračunava uopšte, te samim tim nema ni refundacije PDV-a  umesto toga plaća se drugi porez (o tome više u posebnom odeljku)

Kada kupujete nove stanove u novogradnji u Srbiji, obavezni ste da platite PDV od 10% na cenu stana. Ovo može biti značajan izdatak, posebno ako su cene po kvadratnom metru visoke. Suština mere je da država vrati 10% od vrednosti nekretnine (koliko iznosi PDV) nazad kupcu, čime se efektivna cena stana smanjuje za taj iznos

Da bi pomogla i motivisala mlade kupce koji žele da kupe svoj prvi stan, Vlada Republike Srbije je od 2006. godine uvela subvenciju koja omogućava povrat PDV-a za stan.

Povrat PDV-a za stan znači da se određeni iznos PDV-a koji ste platili prilikom kupovine stana može vratiti vama kao kupcu. Ovo može značajno smanjiti ukupne troškove kupovine stana i olakšati pristup stambenom vlasništvu, a može se iskoristiti samo jednom u životu.

U suštini, ova mera ima za cilj da olakša mladim ljudima put do njihovog prvog vlastitog stana, čineći ga finansijski pristupačnijim.

Koji su uslovi da ostvarite pravo na povrat pdv-a za stan?

U suštini, da biste ostvarili pravo na povrat PDV-a za kupovinu stana u Srbiji, morate da ispunite dva glavna uslova:

• Morate biti punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji.
• Od 1. jula 2006. godine do danas, ne smete imati vlasništvo ili suvlasništvo nad stambenim objektom u Srbiji. Ovo mora biti vaš prvi stan.

Ukoliko ispunjavate navedene uslove sledeće što treba da znate je da povrat pdv-a za stan važi samo u slučajevima kada je predmet kupovine stan u novogradnji, što znači da stan prethodno nije smeo da bude korišćen ili u prometu.

Takođe, investitor koji prodaje stan mora biti u sistemu PDV-a i da plati PDV na uloženi materijal i usluge kako bi se omogućio povrat PDV-a za kupce stana.

Pre kupovine treba pažljivo da razmotrite situaciju kako bi ste osigurali pravo na povrat pdv-a za stan.

Koliki može biti iznos povrata pdv-a za stan?

Maksimalni iznos refundacije pdv-a nije tačno određen. Ono što jeste određeno je maksimalna površina na koju se povrat pdv-a za stan može ostvariti. Ta površina iznosi  40 m² , i može se povećati za  15 m²  po svakom dodatnom članu domaćinstva koji ispunjava uslove za povrat pdv-a za stan.

Ilustrovaćemo to kroz primer:

Ako tročlana porodica kupuje stan od 80 kvadrata po ceni od 2000 eur za kvadrat (sa uračunatim porezom) , ostvariće pravo na povraćaj pdv-a na površinu od 70 kvadrata, tj 40 m²  plus dodatnih 30 m²   za druga dva člana domaćinstva. PDV na kupovinu stana iznosi 10%, to znači da će u ovom slučaju povrat pdv-a za stan iznositi 14 000 eura.

Matematika je u ovom slučaju prilično jednostavna, ali prijavljivanje članova domaćinstva zahteva dodatnu dokumentaciju.

Koja je potrebna dokumentacija pri povratu pdv-a za stan?

Prikupljanje sve potrebne dokumentacije kako bi se ostvario povrat pdv-a za stan može biti izazovan zadatak. Dokumentacija je prilično obimna a lista koju ćemo vam sada prikazati služi pre svega kao smernica i preporučuje se da se pri kompletiranju dokumentacije konsultujete sa stručnim licem, jer poreska uprava može tražiti dodatnu dokumentaciju prema svojim zahtevima. Takođe naznačićemo u kojim slučajevima dokument treba da bude overen i originalni primerak.

1. Izjava na obrascu IKPS PDV da se nabavlja prvi stan – Original i overeno
2. Uverenje da niste bili vlasnik ili dužnik poreza na nepokretnosti od 1. jula 2006. do dana podnošenja zahteva, iz Uprave prihoda svih opština gde ste bili prijavljeni - Overeno
3. Očitana lična karta sa overom.
4. Konačni račun ili faktura sa prikazanim obračunatim PDV-om - Original
5. Popunjen obrazac zahteva za refundaciju (RFN) - Original
6. Dokument kojim MUP potvrđuje prebivališta od 1. jula 2006. do dana podnošenja zahteva 
7. Kopija kartice vašeg bankovnog računa.
8. Izvod iz knjige rođenih i potvrda o državljanstvu – Originali
9. Uverenje o prebivalištu - Original
10. Potvrda iz katastra da trenutno ne posedujete drugu nepokretnost - Overeno
11. Zahtev za povrat PDV-a (podnosi se poreskoj upravi prema mestu prodavca).
12. Ugovor o kupoprodaji stana i potvrda prodavca da ste isplatili cenu - Overeno
13. Zapisnik o primopredaji stana - Original
14. Pečatiran izvod iz banke koji potvrđuje uplatu iznosa cene sa PDV-om ili najmanje iznos PDV-a u propisanim slučajevima - Kopija
15. Broj bankovnog računa prodavca.
16. Dodatna dokumentacija prodavca, kao što su rešenje o odobrenju gradnje, upotrebna dozvola, ugovor o zajedničkoj gradnji itd – Kopije

Takođe, za dobijanje povrata PDV-a za stan je potrebno da se pruži kompletna dokumentacija koja potvrđuje ukupnu vrednost kupoprodaje, uključujući i PDV. Ako se stan kupuje na više godišnjih rata, potrebno je da imate celokupan račun na kojem je jasno prikazana ukupna vrednost stana, ukupan iznos PDV-a i potvrda o svim uplatama, uključujući i svaku pojedinačnu ratu.

Kako ostvariti dodatni povrat pdv-a za stan po članu domaćinstva?

Napomenuli smo da refundacija pdv-a kupcu prvog stana može biti povećana za 15m²  po svakom dodatnom članu koji ostvaruje ovo pravo.

Da biste ostvarili povrat PDV-a za članove porodičnog domaćinstva koji žive s vama, morate priložiti sličnu dokumentaciju kao za sebe. Potrebno je dokazati da su članovi vaše porodice, da zajedno živite na istoj adresi u trenutku kupovine stana, i da nisu bili vlasnici nepokretnosti od sredine 2006. godine do danas. Evo uobičajene dokumentacije koja se često zahteva:

1. Za supružnike: Izvod iz matične knjige venčanih.
2. Za decu: Izvod iz matične knjige rođenih.
3. Potvrda MUP-a o svim prebivalištima člana.
4. Izvod iz lista državljana.
5. Očitana lična karta (overeno).
6. Uverenje da lice nije bilo vlasnik nepokretnosti od 1. jula 2006. pa do dana podnošenja zahteva, iz svih opština gde je član bio prijavljen.

Članovi porodičnog domaćinstva obuhvataju sve osobe koje žive na istoj adresi sa vama u zajednici života, zajednici trošenja i privređivanja. Ova zajednica se obično prekida u slučaju razvoda braka.

Propisano je da članovi domaćinstva mogu biti: vaša deca, supružnik, vaši roditelji, vaši usvojenici ili usvojitelji, roditelji ili deca vašeg supružnika, supružnikovi usvojenici ili usvojitelji.

Bitno je napomenuti da svaki član porodice koji bude registrovan kao suvlasnik nekretnine gubi pravo da u budućnosti iskoristi pravo na povrat pdv-a za stan budući da se ovo pravo može iskoristiti samo jednom životu.

Maloletna deca koja su prijavljena kao članovi domaćinstva radi dobijanja povrata pdv-a za stan po povećanoj kvadraturi zadržavaju opciju da iskoriste ovo pravo kasnije u životu.

Povrat poreza sa stan koji nije novogradnja

Kada kupujete stan koji nije novogradnja ili koji je već bio u vlasništvu fizičkog lica, PDV se uopšte ne plaća, što znači da nema mogućnosti za povrat PDV-a, čak i ako je u pitanju vaš prvi stan. Umesto PDV-a, postoji obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, koji je manji (u 2025. godini iznosi 2.5% od vrednosti stana). U takvim slučajevima, kupac prvog stana može tražiti oslobođenje od ovog poreza uz sakupljanje odgovarajuće dokumentacije.

Rok za podnošenje zahteva za povrat pdv-a

Iako zakonom nije tačno određen rok za podnošenje zahteva za povraćaj PDV-a, preporučljivo je da se zahtev predaje Poreskoj upravi u roku od 30 dana od datuma primopredaje stana. Ovo će olakšati proces i pomoći u bržem rešavanju zahteva.

Zakonski rok za obradu zahteva iznosi 30 dana, a rok za povrat PDV-a nakon odobrenja zahteva je 15 dana. Međutim, iskustva ljudi koji su podneli zahtev pokazuju da proces može da potraje duže. Zbog toga, treba imati strpljenja i, ako je potrebno, kontaktirati poresku upravu kako biste proverili status svog zahteva i osigurali da je sve u redu.

Jedan od razloga oduženja procesa može biti i sumnja poreske uprave prema adekvatnosti iznosa kupoprodaje stana. Poreski organi prate da li kupoprodajna cena odgovara tržišnoj vrednosti stana. Ako cena nije realna, mogu revidirati iznos poreza i povrata. U nedostatku podataka, mogu poslati poresku komisiju za procenu. Ako nisu ispunjeni uslovi ili dokumentacija nije kompletna, zahtev se može odbiti ili tražiti dopuna.

Zbog obima dokumentacije preporučljivo je sve proveriti čak i pre same kupovine stana, pogotovo kako bi ste se osigurali da prodavac takođe ispunjava sve uslove koji su neophodni za povrat pdv-a za stan.

Dodatno, osim kontaktiranja nadležne poreske službe, možete proveriti status vašeg zahteva i putem internet portala ili aplikacije ePorezi.

Kupovina stana koji nije novogradnja (prenos apsolutnih prava)

Ako kupujete stan u starogradnji (od fizičkog lica), PDV se ne plaća, jer se PDV obračunava samo kada je prodavac PDV obveznik (investitor). Umesto toga, kupac plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% na ugovorenu cenu.

Ako kupujete prvi stan, možete biti oslobođeni ovog poreza na određenu kvadraturu:

• 40 m² za kupca + 15 m² po članu domaćinstva koji ispunjava uslove (supružnik, dete bez stana itd.).
  
  
• Na površinu iznad tog zbira plaća se 2,5% poreza.
  
  

Primer: Kupac bez članova domaćinstva kupuje stan od 45 m² → oslobođenje na 40 m², porez 2,5% se plaća na preostalih 5 m².

Ako ima supružnika, oslobođenje ide na 55 m².

• Oslobađanje se traži u Poreskoj upravi prilikom prijave poreza.
  
  
• Potrebna je dokumentacija slična kao za povrat PDV-a (dokaz da je to prvi stan, da niste vlasnik druge nekretnine, venčani list ako uključujete supružnika itd.).
  
  
• Rokovi su kratki, pa je dobro angažovati advokata ili poreskog savetnika.

Ne možete kombinovati povrat PDV-a i ovo oslobađanje – ono zavisi od tipa kupovine (novogradnja = PDV, starogradnja = porez na prenos).

Saveti za Brži i Lakši Povrat PDV-a – Provereno iz Prakse

• Planirajte unapred: Informišite se o proceduri čim počnete da razmišljate o kupovini. Napravite listu dokumenata i pribavite ih na vreme (izvodi, uverenja, potvrde).
  
  
• Proverite investitora: Uverite se da je prodavac u PDV sistemu, da će izdati original fakturu i da će obezbediti svu potrebnu dokumentaciju.
  
  
• Plaćajte isključivo preko računa: Sve uplate, uključujući kaparu, idu preko banke. Čuvajte potvrde, jer bez legalnih uplata nema povrata PDV-a.
  
  
• Uskladite adrese članova domaćinstva: Svi koji ulaze u povrat moraju biti prijavljeni na adresi kupca pre potpisivanja ugovora.
  
  
• Popunjavajte obrasce pažljivo: RFN i IKPS PDV moraju biti tačni, čitki i potpisani na svim mestima.
  
  
• Kompletirajte dokumentaciju: Poređajte papire onim redosledom kako ih obrazac traži. Overite kopije kada je potrebno.
  
  
• Predajte uredno: Zahtev se predaje u dva primerka u filijali Poreske uprave nadležnoj za opštinu stana. Sačuvajte primerak sa pečatom kao dokaz.
  
  
• Pratite status: Koristite ePorezi ili telefonski kontakt da proverite napredak i brzo dostavite eventualne dopune.
  
  
• Računajte na čekanje: Povrat može potrajati nekoliko meseci. Zatezna kamata štiti vas ako rok bude probijen.
  
  
• Razmislite o profesionalnoj pomoći: Advokat ili poreski savetnik može ubrzati postupak i smanjiti rizik od grešaka.
  
  
• Ne odustajte: Povrat od 10% vrednosti stana često znači hiljade evra uštede i trud se višestruko isplati.