Eksproprijacija zemljišta u Srbiji

Čemu služi eksproprijacija?

Zakon o eksproprijaciji u Republici Srbiji reguliše postupak prinudnog oduzimanja privatnog vlasništva nad nepokretnostima u slučajevima kada postoji javni interes. Javni interes za eksproprijaciju može se utvrditi za različite svrhe, uključujući izgradnju infrastrukture, objekata za obrazovanje, zdravstvo, socijalnu zaštitu, ili eksploataciju mineralnih sirovina.

Zakon definiše vrste eksproprijacije: potpunu eksproprijaciju (prelazak vlasništva nad celom nepokretnošću na korisnika eksproprijacije) i nepotpunu eksproprijaciju (u kojoj se oduzima deo nepokretnosti ili se uspostavlja službenost ili zakup). U slučaju eksproprijacije, zakon propisuje da vlasnik bude obeštećen tržišnom vrednošću svojine, a u nekim slučajevima i dodatnim nadoknadama.

Osim toga, zakon reguliše i obaveze korisnika eksproprijacije da obezbedi druge nepokretnosti ili naknade za prethodne vlasnike koji se raseljavaju zbog eksproprijacije. Postupak za utvrđivanje javnog interesa za eksproprijaciju započinje predlogom koji se podnosi Vladi, a Vlada donosi odluku o javnom interesu u roku od 90 dana.

Zakon o eksproprijaciji omogućava izvršenje eksproprijacije u službi opšteg dobra, ali istovremeno postavlja stroge uslove i garantuje vlasnicima pravičnu naknadu za njihovu imovinu.

Cena eksproprijacije zemljišta

Kada je u pitanju “ cena eksproprijacije zemljišta”,  tada govorimo o tome koliko novca će raniji vlasnik zemljišta ili imovine dobiti kao naknadu kada država ili druga organizacija preuzme to zemljište ili imovinu.

Način na koji se određuje ta cena je sledeći:

Ako raniji vlasnik i nova organizacija koja preuzima zemljište ili imovinu mogu da se dogovore oko cene, oni potpisuju sporazum o tome koliko će novca biti isplaćeno. Ta cena se tada smatra pravednom i prihvatljivom za obe strane.

Međutim, ako raniji vlasnik i nova organizacija ne mogu da se dogovore oko cene ili sporazum ne bude postignut, tada cena eksproprijacije određuje se na osnovu tržišnih cena. To znači da se cena utvrđuje prema tome koliko bi ta zemlja ili imovina koštala na tržištu u trenutku kada se pravno prenosi vlasništvo.

Ako je raniji vlasnik već predao zemljište ili imovinu pre nego što je pravosnažna odluka doneta o tome, tada ima pravo da izabere da mu se cena odredi prema vrednosti u trenutku predaje ili prema vrednosti u trenutku kada se donese pravosnažna odluka, kako bi osigurao da dobije pravičnu naknadu.

Takođe, kada se određuje cena eksproprijacije zemljišta u obzir se uzima I vrsta zemljišta koje je predmet eksproprijacije.Zakon precizira način određivanja naknade za različite vrste nepokretnosti, uključujući poljoprivredno zemljište, građevinsko zemljište, stambene zgrade, vinograde, voćnjake, rasadnike i šume. Naknada se često određuje na osnovu tržišnih cena, troškova ulaganja i drugih faktora.

Značajno je napomenuti da raniji vlasniik može tražiti veću cenu eksproprijacije od tržišne cene ako može dokazati da su materijalne i druge okolnosti njegove porodične situacije bitne za njegovu egzistenciju. Ovo može uključivati broj članova domaćinstva, njihovu sposobnost za privređivanje, zdravstveno stanje i druge faktore.

U suštini, postupak za određivanje cene eksproprijacije zemljišta uključuje pregovore između korisnika eksproprijacije i ranijeg vlasnika, a ako sporazum nije postignut, postupak se prenosi na opštinski sud radi konačne odluke. Ovaj deo zakona osigurava da se građanima isplati pravična naknada za eksproprijaciju njihove imovine, uzimajući u obzir različite faktore i tržišne uslove.

Postupak eksproprijacije

Postupak eksproprijacije u Srbiji regulisan je Zakonom o eksproprijaciji i teče kroz niz definisanih koraka kako bi se osiguralo pravedno i zakonito oduzimanje imovine. Evo osnovnih koraka:

• Prvi korak je da nadležni organi donesu odluku o postojanju javnog interesa za eksproprijaciju. Javni interes mora biti jasno definisan i opravdan, često kroz odgovarajuće planske dokumente ili posebne odluke.
• Nakon što je utvrđen javni interes, pravi se detaljan plan eksproprijacije koji uključuje lokaciju, opis imovine koja se ekspropriše, i svrhu zbog koje se vrši eksproprijacija.
• Vlasnici imovine koja je predmet eksproprijacije moraju biti obavešteni o nameri za eksproprijaciju. Obaveštenje treba da sadrži informacije o pravnom osnovu, razlogu eksproprijacije, i pravima vlasnika u toku postupka.
• Da bi se utvrdila pravična naknada, vrši se procena vrednosti imovine koja je predmet eksproprijacije. Ovo obično radi ovlašćeni procenitelj.
• Pokušava se postići sporazum između nadležnog organa i vlasnika o visini naknade. Ukoliko do sporazuma ne dođe, naknadu određuje nadležni sud.
• Na osnovu utvrđene naknade i ispunjenja ostalih uslova, nadležni organ donosi rešenje o eksproprijaciji, kojim formalno oduzima pravo svojine na nepokretnosti i prenosi ga na državu ili na korisnika eksproprijacije.
• Pre prenosa prava svojine, vlasniku se isplaćuje utvrđena naknada. Isplata naknade je uslov za prenos prava svojine.
• Nakon isplate naknade, vrši se prenos prava svojine na korisnika eksproprijacije.

Vlasnik ima pravo da izjavi prigovor ili da podnese tužbu protiv rešenja o eksproprijaciji. Ako smatrate da postupak nije sproveden pravilno ili ako niste zadovoljan visinom naknade možete potražiti savet putem našeg online pravnog servisa.

Najnovije izmene zakona o eksproprijaciji

Kada su 2021. godine donate najnovije izmene zakona o eksproprijaciji to je podiglo popriličnu prašinu u javnosti.

Najnovije izmene Zakona o eksproprijaciji u Srbiji uključuju nekoliko ključnih tačaka:

1. Hitnost postupka: Svi postupci koji se vode prema ovom zakonu sada su označeni kao hitni, što znači da se trebaju brzo okončati zbog javnog interesa.
2. Isplata naknade za nelegalizovane objekte: Postoji odredba koja se odnosi na isplatu naknade za objekte koji nisu legalizovani. Prema ovim izmenama, vlasnicima takvih objekata isplaćuje se naknada u visini procenjene građevinske vrednosti tog objekta. Ovo je izazvalo kritike jer bi naknada mogla biti niža od tržišne vrednosti, što je smatrano neustavnim.
3. Pravo na smeštaj: Izmene Zakona omogućavaju stanarima u društvenoj ili državnoj svojini pravo na smeštaj u drugom odgovarajućem stanu u javnoj svojini ako njihov dom bude eksproprisan. Ovo štiti stanare od izbacivanja iz njihovih domova pre isplate naknade.
4. Brži postupci: Prema predloženim izmenama, vlasnicima imovine daje se rok od pet dana da se izjasne o predlogu za eksproprijaciju, a nadležni organ treba da donese rešenje o eksproprijaciji u roku od 15 dana nakon što prime izjašnjenje vlasnika.

Novi zakon o eksproprijaciji je predložen kako bi se ubrzali veliki infrastrukturni projekti koji su odloženi zbog problema oko imovine i visokih finansijskih zahteva. Međutim, postoje i zabrinutosti u vezi sa odredbama koje se odnose na isplatu naknade za nelegalizovane objekte, jer bi to moglo rezultirati nižim naknadama za vlasnike takvih objekata.

Hitnost eksproprijacije

Hitnost eksproprijacije odnosi se na postupak eksproprijacije koji se sprovodi ubrzano, zbog neposredne i izuzetno važne potrebe javnog interesa. Primeri mogu uključivati situacije poput prirodnih katastrofa, hitne potrebe za izgradnjom infrastrukturnih objekata ili drugih situacija kada odlaganje može imati ozbiljne posledice za opšte dobro.

Iako postupak hitne eksproprijacije omogućava državi da brzo deluje u interesu javnosti, postoji zakonski okvir koji štiti prava građana. Zakon o eksproprijaciji u Srbiji propisuje stroge uslove pod kojima se eksproprijacija može izvršiti, kao i prava vlasnika da primi pravičnu naknadu za svojinu koja je predmet eksproprijacije.

Međutim, uprkos postojanju zakonskih zaštita, postoji mogućnost da se postupak hitne eksproprijacije zloupotrebi, što može dovesti do situacija u kojima građani osećaju da su oštećeni ili da im nije pružena adekvatna pravna zaštita. U takvim slučajevima, građani imaju pravo da traže pravnu zaštitu i da ospore postupak eksproprijacije, kao i visinu ponuđene naknade, pred nadležnim sudovima. Važno je da se u svakom pojedinačnom slučaju eksproprijacije postupci sprovode transparentno, uz puno poštovanje prava vlasnika i pravičnu naknadu za oduzetu imovinu.