Kako dobiti građevinsku dozvolu?

Za šta je sve potrebna građevinska dozvola?

Građevinska dozvola je potrebna za širok spektar građevinskih aktivnosti u Srbiji, uključujući:

1. Novogradnja: Za izgradnju svih novih objekata, bez obzira na njihovu namenu (stambeni, komercijalni, industrijski, javni objekti).
2. Rekonstrukcija: Za svaki zahvat koji značajno menja strukturu, oblik, volumen ili namenu postojećeg objekta.
3. Dogradnja: Ako se postojeći objekat proširuje ili nadograđuje, bilo horizontalno (proširenje osnove) ili vertikalno (dodavanje spratova).
4. Adaptacija: Za zahvate koji podrazumevaju bitne promene unutar postojeće konstrukcije objekta, koje mogu uticati na statiku ili namenu prostora.
5. Sanacija: Ako su potrebni radovi koji se odnose na obnovu objekta da bi se održala njegova sigurnost i funkcionalnost, posebno nakon oštećenja izazvanih nesrećama kao što su zemljotresi ili poplave.
6. Rušenje: Za rušenje objekata takođe je potrebno imati odgovarajuću dozvolu koja reguliše kako i kada se objekat može sigurno srušiti.

Građevinska dozvola je dakle potrebna i za velike projekte u urbanism sredinama ali i za individualne projekte u ruralnim sredinama. 

U Srbiji je izdavanje građevinske dozvole regulisano Zakonom o planiranju i izgradnji, koji zahteva da svaka izgradnja, uključujući i izgradnju individualnih stambenih objekata kao što su kuće, mora imati odobrenje odgovarajućih urbanističkih i građevinskih vlasti.

Ovo znači da čak i za izgradnju pomoćnih objekata kao što su garaže, šupe, štale i slični objekti često treba da nabavite građevinsku dozvola. Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, za sve objekte koji imaju uticaj na prostor, bez obzira na njihovu veličinu ili funkciju, potrebno je pribaviti odgovarajuće dozvole pre početka gradnje.

Međutim, postoje izuzeci za veoma male objekte ili privremene konstrukcije, koji mogu biti podložni drugačijim pravilima. Na primer, za objekte manje površine, kao što su male šupe ili pomoćni objekti, možda će biti potrebna samo prijava radova ili u nekim slučajevima mogu biti potpuno izuzeti od zahteva za dobijanjem građevinske dozvole, ali ovo zavisi od lokalnih propisa i konkretnih urbanističkih planova.

Koja je procedura za dobijanje građevinske dozvole?

Da biste dobili građevinsku dozvolu treba da prođete kroz postupak koji uključuje sledeće korake:

1. Priprema dokumentacije: Pre podnošenja zahteva za građevinsku dozvolu, potrebno je pripremiti odgovarajuću dokumentaciju. Ovo uključuje:some text
   • Idejni projekat
   • Lokacijske uslove
   • Glavni projekat, koji mora biti izrađen od strane licenciranog arhitekte ili inženjera i ovlašćenih projektantskih kuća
   • Dokaz o vlasništvu nad zemljištem ili pravu korišćenja zemljišta na kome se planira gradnja
   • Saglasnosti i mišljenja od relevantnih javno-komunalnih preduzeća i drugih tela, ukoliko je to potrebno za specifične vrste objekata
2. Podnošenje zahteva: Zahtev za izdavanje građevinske dozvole podnosi se nadležnom organu, što može biti lokalna samouprava ili posebno urbanističko odeljenje, zavisno od lokacije na kojoj se planira gradnja i veličine objekta. Zahtev je moguće podneti u elektronskom obliku preko sistema e-Dozvola ili direktno na šalteru u opštini.
3. Procesuiranje zahteva: Nakon podnošenja zahteva, nadležni organi vrše proveru dokumentacije i usklađenost planirane gradnje sa urbanističkim planom. Ako je sve u skladu sa zakonskim propisima, izdaje se građevinska dozvola. Ako postoji potreba za dodatnim usaglašavanjem ili dopunom dokumentacije, nadležni organ će zahtevati izmene ili dopune.
4. Plaćanje taksi: Pre izdavanja građevinske dozvole, potrebno je platiti administrativne i komunalne takse koje su propisane za izdavanje dozvole. Visina taksi može varirati u zavisnosti od lokacije i vrste objekta.
5. Praćenje i dobijanje dozvole: Nakon što su sve takse plaćene i sva dokumentacija je usklađena, nadležni organ izdaje građevinsku dozvolu. Uobičajeno je da se dozvola dostavlja podnosiocu zahteva elektronskim putem ili putem pošte.

Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, rok za izdavanje građevinske dozvole nakon podnošenja kompletnog zahteva može biti do 28 dana. Međutim, u praksi, ovaj proces može trajati duže, posebno ako postoje zahtevi za dodatnu dokumentaciju ili ako je potrebno više vremena za dobijanje svih neophodnih saglasnosti od različitih javnih preduzeća ili drugih tela.

Takođe, neki projekti mogu zahtevati procenu uticaja na životnu sredinu ili druge specifične analize koje mogu produžiti ukupno vreme potrebno za dobijanje dozvole. Ukoliko su u pitanju kompleksniji projekti ili ako postoje administrativne prepreke, proces dobijanja dozvole može potrajati i nekoliko meseci.

Koliko košta izdavanje građevinske dozvole?

Cena građevinske dozvole zavisi od mnogo faktora i može značajno varirati. Evo nekoliko ključnih faktora koji utiču na cenu:

1. Veličina i složenost objekta: Veći i složeniji objekti zahtevaju detaljnije projekte, što povećava troškove projektovanja i potrebne dokumentacije.
2. Lokacija: Troškovi mogu varirati zavisno od lokacije na kojoj se gradi. Na primer, gradski i suburbanim zone mogu imati različite stope komunalnih doprinosa i drugih lokalnih taksi.
3. Projektantske usluge: Izrada arhitektonskog projekta, kao i dobijanje svih potrebnih saglasnosti i izrada tehničkih elaborata, mogu biti skupi. Cena ovih usluga zavisi od reputacije i iskustva projektanta.
4. Komunalni doprinosi: Ovi doprinosi se plaćaju lokalnoj samoupravi i mogu biti znatno visoki, naročito u urbanim područjima gde je infrastruktura već opterećena.
5. Administrativne i zakonodavne obaveze: Troškovi pribavljanja neophodnih saglasnosti, kao što su one za zaštitu životne sredine, mogu dodatno povećati ukupne troškove.
6. Dodatni tehnički zahtevi: U nekim slučajevima, posebno na teškim terenima ili područjima sa posebnim regulativama, može biti potrebno sprovesti dodatne studije ili analize koje povećavaju ukupne troškove.

Ukupni troškovi za dobijanje građevinske dozvole za porodičnu kuću u Srbiji mogu se kretati između 1.200 i 5.000 EUR, u zavisnosti od gore navedenih faktora. Ova procena uključuje izradu idejnog projekta, pribavljanje neophodnih saglasnosti, kao i izradu izvođačkog projekta sa svim tehničkim detaljima i nacrtima potrebnim za gradnju.

S obzirom na ovu varijabilnost, preporučuje se konsultacija sa stručnjakom koji može pružiti precizniju procenu zasnovanu na specifičnostima projekta i lokalnim uslovima.

Koje su sankcije za izgradnju bez građevinske dozvole?

Imajući u vidu da pribavljanje građevinske dozvole u nekim slučajevima može zahtevati značajne napore pri pribavljanju dokumentacije kao i finansijske troškove za izradu neophodnih nacrta I projekata, mnogi ljudi se opredeljuju da grade bez nje.

Zato je bitno da znate da ako objekat nema građevinsku dozvolu, to može dovesti do niza pravnih i finansijskih posledica za vlasnika objekta. Evo šta može da se desi:

• Zaustavljanje radova: Ako se tokom izgradnje utvrdi da objekat nema potrebnu dozvolu, građevinska inspekcija može naložiti zaustavljanje gradnje. To zaustavljanje će trajati dok se ne ispune svi zakonski uslovi i ne dobije potrebna dozvola.
• Novčane kazne: Vlasnik objekta koji gradi bez građevinske dozvole može biti kažnjen novčanim kaznama. Velika novčana kazna može biti izrečena i za nastavak radova bez pokušaja legalizacije objekta.
• Rušenje objekta: U ekstremnim slučajevima, ako se objekat izgradi bez dozvole i ne može se legalizovati (to jest, uskladiti sa urbanističkim planovima i zakonima), može biti naloženo rušenje objekta na trošak vlasnika.
• Problemi pri prodaji ili korišćenju objekta: Objekti bez građevinske dozvole često ne mogu biti formalno registrovani kao legalna imovina, što otežava ili onemogućava prodaju nekretnine. Takođe, može biti teško ili nemoguće priključiti takve objekte na infrastrukturne mreže kao što su voda, struja i kanalizacija.
• Legalizacija objekta: Vlasnici nelegalno izgrađenih objekata mogu pokušati da legalizuju svoje objekte naknadno, ali ovaj proces može biti dugotrajan, skup i nije uvek uspešan. Legalizacija zahteva podnošenje odgovarajuće dokumentacije, plaćanje naknada i često izmenu postojećeg objekta kako bi bio u skladu sa zakonskim normama.

Takođe, za objekte koji nemaju građevinsku dozvolu, postupak dobijanja priključaka za osnovne komunalne usluge kao što su voda, struja i gas može biti znatno otežan ili čak nemoguć. Evo nekoliko ključnih informacija vezanih za priključke na ove usluge:

• Voda i kanalizacija: Priključak na vodovodnu i kanalizacionu mrežu obično zahteva da objekat ima važeću građevinsku dozvolu. Bez ove dozvole, lokalne komunalne službe mogu odbiti izdavanje saglasnosti za priključenje, što znači da objekat neće imati legalan pristup vodovodnim uslugama.
• Električna energija: Slično kao i za vodu, priključenje na električnu mrežu takođe zahteva postojanje građevinske dozvole. Elektrodistribucijska preduzeća traže ovu dozvolu kao dokaz da je objekat legalno izgrađen pre nego što odobre priključak. Bez legalnog priključka, objekat neće imati sigurno i stabilno snabdevanje električnom energijom.

Gas: Priključak na gasnu mrežu uključuje slične zahteve. Objekat mora imati građevinsku dozvolu kako bi se mogao priključiti na gasnu infrastrukturu. Ovo osigurava da su svi sigurnosni standardi ispoštovani u procesu instalacije gasnih instalacija.